4月30日，广州市人民政府办公厅印发了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，本次出台的“穗8条”，是一套覆盖需求端、供给侧、存量盘活及行业治理的系统性方案，既有鼓励“以旧换新”的消费补贴政策，同时也有公积金优化、房票等政策，以“组合拳”的形式同步出台，为这个“五一”做足了功课。
本次广州出台的“穗8条”房地产新政，其核心目标在于打破当前市场循环梗阻，构建“人、房、地、钱”要素联动的长效发展模式。相较以往楼市的门槛型政策而言，本次政策更偏重优惠型、便利型措施，进一步鼓励和便利广大置业者灵活消费，以补贴促消费。
此前的房地产字眼在政策条款中更多以“住宅消费”出现，使置业成为全社会消费大盘子中的重要组成部分。南方+特邀两位楼市资深专家，为广大消费者第一时间解读“穗8条”房地产新政。
中指研究院
中指研究院广州分院地产部总经理薛晴从需求端、供给端和盘活存量三个层面解读本次政策。
需求端：精准覆盖各类需求，疏通置换“堵点”
政策在激发购房需求上体现了精准的分层思维。
针对刚需和改善群体，公积金贷款最高额度大幅跃升至个人100万元、家庭200万元，并放宽商转公至组合贷，实质性地降低月供压力。
针对“卖一买一”的置换群体，政策精准命中了“旧房难出手”的核心痛点。通过发放最高3万元的专项补贴，并明确鼓励国企收购二手住宅用作保障房，不仅为置换链注入了流动性，也巧妙地将存量消化与保障房筹建双目标并轨，实现资金的闭环。
此外，鼓励各区结合实际推出“购房即入学”及支持港澳居民结算便利，则是在定向挖掘特定人群的购房需求，有效增加市场活力。
供给端：以需定供，从“量”全面转向“质”
在土地供应端，政策提出的“土地供应与去库存周期动态挂钩”以及“年度内不在同一规划单元集中出让商品住宅用地”的规定，有助于保障片区内新房供应的动态平衡。“四好”建设行动方案的制定，则预示着行业标准将被重塑，未来的产品竞争将从“量”全面转向“质”。配合商办物业合规转换为医疗、养老等用途，供给端的结构优化有了清晰的路径。
盘活存量：房票跨区通用，扩大使用范围
政策提出的房票安置跨区通用与一二手联动，能有效锁定征收补偿资金于楼市体系内。同时，利用专项债券回收存量土地，城中村改造优先收购存量住宅作安置房，这些举措抓住了化解库存的关键——盘活沉淀的闲置资产。这不仅解决了住房民生问题，更是为房企提供了宝贵的流动性。
薛晴表示，总体而言，新政通过补贴、融资支持、存量收购及土地管控的协同，致力于修复市场自我调节机制，政策力度整体较大，对广州房地产市场企稳回升有积极作用。
广东省住房政策研究中心
广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉对“穗8条”逐条拆分缕析，给出了详细的解读。
（一）大力支持住房消费，满足多样化居住需求
解读：
1.2026年一季度，广州新房和二手房套均成交总价平均值分别为332万和249万，两人公积金贷款额度提升至200万元，叠加多子女家庭、购买绿色建筑等，最高可贷款360万元，完全可以覆盖或覆盖绝大部分房屋总价，再加上公积金贷款利率比商业贷款利率低100个基点左右，该政策极大地降低了购房的门槛、成本，有利于激发潜在的，但由于首付和月供压力而无法转化为现实的购房需求。
2.商转公，纯商贷转为组合贷，推出“预售阶段确定学位”“网签后即可入学”，港澳居民按揭和资金结算便利，支持住房公积金跨境人民币结算等措施，都是结合居民购房需求实现过程中，出现的新情况，存在的痛点和堵点等，有针对性地提出解决措施，体现了政策及时响应市场诉求而精细化设计。
（二）支持居民“卖旧买新”，畅通一二手住房置换链条
解读：
1.针对“卖旧买新”发放专项补贴，主要是针对当前“卖旧买新”环节多、成本高，交易流程冗长的现实，通过发放补贴，降低交易环节存在的成本，激励业主卖旧买新的积极性。卖旧买新主要涉及契税、个人所得税、增值税。
如果房屋持有满5年，且唯一住房，则只需要缴纳契税，首套房为交易总价的1—1.5个百分点。对于新房和二手房套均成交总价平均值分别为332万和249万来说，交易的税负分别为2.5万—3.3万元或3.75—5万元，3万元的补贴可以覆盖掉大部分交易的税费。这也是“卖旧买新”的最大成本，如果还能鼓励“卖旧买新”涉及的中介费、贷款利率等成本降下来，“卖旧买新”的循环将有望加速。
2.对于越秀、荔湾、海珠、天河等中心区特别老旧的二手房，可以探索由国企平台收储，发挥其区位好、靠近地铁，周边教育医疗上班等租赁需求旺盛等优势，改造为保租房，同时推动旧房业主换新工作，这也是畅通“卖旧买新”的一个渠道。
（三）拓宽房票适用范围，提升房票使用效能
解读：
房票安置，既能解决安置户尽快入住的需求，也能缩短安置房建设周期，降低旧改成本，还能有效去化库存，实现多赢、共赢，符合存量时代下尽可能盘活利用存量的新形势。此次新政，不仅将房票适用范围从住宅征收补偿拓展至非住宅、多业态物业的补偿，还推动房票“跨区使用、全市通用”，探索推动“一二手联动使用”。
此举不仅能将非住宅补偿与存量商办去库存结合，与二手房联动，还针对安置需求多样化，能更大范围匹配安置需求，满足多元多样化需求，提高市场对房票的接受度，最大程度发挥房票安置的效果。
（四）优化土地供应管理，源头推动供需均衡
解读：
该政策意味着，未来供地更加精细化，以片区为单位，统筹考虑片区内在建、在售、新房产品供应和销售总量匹配和结构匹配，进而调节供地的区位、规模，实施差异化供地，避免引起供应过剩和开发商内卷竞争。这样，就能落实国家提出的“控增量、去库存、优供给”目标，将增量和存量结合起来，将增加供应和去化库存结合起来。
（五）持续深化“四好”建设，全面提升住房品质
解读：
该政策意味着，好房子要放在“四好”架构下统一实施。在广州市高品质住房28条发布以后，接下来就是要统筹推进“四好”建设，将新房建设与小区建设（重在物业管理）、社区服务（重在出行、教育、医疗、一刻钟便民）、城区配套（重在市政设施）结合起来，才能真正实现住房高质量发展，以及人居环境的改善。同时，有了标准，接下来就要用用地、规划、营商环境等方面的举措，激励市场主体落实实施细则、技术规范等，让“四好”落地。
（六）多措并举去库存，积极盘活存量资产
解读：
1.将存量盘活与城中村改造安置房源筹集结合，是广州市存量盘活的一大特点。根据相关报道，截至2025年底，全市52个城中村改造新模式项目累计开工建设安置房约15.1万套，还有超过13万套的房源筹集，相当于广州两年的新建商品住房销售量。创新房票安置的模式、使用范围（产品和区域），提高安置主体对房票的接受度，能缩短安置房建设周期，降低旧改成本，还能有效去化库存，实现多赢、共赢，对于去化库存有非常积极的作用。
2.存量商办转为医疗、教育、养老、酒店、康养、保障性住房等用途，属于盘活存量发展新场景、新消费、新业态，满足创新创业对空间的新需求。不仅是城市更新和存量盘活政策鼓励的方面，且有规划、用地方面的营商环境创新支持，是用地和物业结合新涌现出来的产业形态、消费业态，在用地和物业供给上是适时调整。将去库存和发展新场景、新消费、新业态结合起来，促进供需两端的平衡。
（七）优化行业发展环境，着力稳定市场预期
解读：
1.目前，房地产市场营销推荐，存在一口价、抢客、飞单、佣金结算难、非合作即唱空等行为，使得市场秩序混乱，人为导致房价下行压力。规范企业和中介在营销端的行为，整治自媒体乱象，一方面有助于中介机构（含自媒体）畅通循环、匹配供需、纠偏信息不对称的情况，促进交易循环；另一方面，也有助于稳定价格预期，避免恶性价格内卷。
2.当前，市场企稳处于关键期，特别需要稳定的舆论环境。去年底以来的市场回稳，与营造清朗网络空间关系极大。此举意味着，接下来还将继续推进该项工作。同时，保交房获得圆满成功，但由于销售端还需进一步稳定，必须要强化预售资金监管，一方面确保顺利交付，另一方面切实保护购房者权益，让买新房的人群能买得放心顺心，没有鼓励，这是稳定市场较为关键的预期环境。
（八）高质量推进城市更新，加快构建房地产发展新模式
解读：
1.城市更新，重在补短板、强弱项，有助于从使用端、消费端提升住房的价值，提升物业的供给效率，促进交易活跃度增加，夯实其价值基础，这是广州市房价稳定在供给端的着力点。
2.同时，推动城市更新与房地产市场协同发展，助力构建房地产发展新模式。这是一个新提法，城市更新既能促进房地产发展，比如上面的分析，再比如拆迁能提供短期购买力，但同时也在未来供给新增供地和商品房，这又会增加片区的供给，可能会导致供求失衡。
因此，未来城市更新特别是拆除重建的城中村改造，一方面要将其未来拆迁后的供地与片区内新增供地统筹起来，另一方面要通过完善片区功能、公共服务、产业落地等，提高商品房供给的弹性和潜力。这不仅是房地产发展的新模式，也是从城市界面、公共服务、产业和就业等多角度提升住房可持续发展的路径。
【政策原文】
广州楼市新政：公积金贷款额度提高至360万，“卖旧买新”最高领3万补贴
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南方+记者 郎慧
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